Die indirekte Immobilienanlage in Stiftungen

Gerade für Stiftungen, die satzungs- oder größenbedingt bei der direkten Immobilien-Anlage zurückstehen müssen, bieten voll regulierte Immobilienfonds einen interessanten Zugang zu dieser Anlageklasse.

Dabei darf die Immobilie zwar nicht als das neue Rentensubstitut verklärt werden. Dafür ist die Qualität der Cashflows zu unterschiedlich, da die Erträge aus Mietverträgen „nur“ relativ stabil sind. Trotzdem stellt die Immobilie als eigenständige Anlageklasse ein konservatives Chancen-Risiko-Profil in Aussicht, welches den Anforderungen von Stiftungen an die Kapitalanlage entgegen kommt. Sie sind durch das europäische Rahmenrechtswerk der sogenannten AIFM-Richtlinie voll reguliert und verbürgen so ein hohes Maß an Anlegerschutz. Vor- und Nachteile der indirekten Anlage sind aber kritisch gegenüberzustellen. Anschließend ist eine Einordnung der zur Verwirklichung dieser Anlagestrategie zur Verfügung stehenden Immobilienfonds zu treffen.

Tatsächliches Anlageverhalten von Stiftungen – Eintrittsbarrieren für Immobilienanlagen

Die sogenannten alternativen Anlageklassen – um solche handelt es sich begrifflich nach der Systemlogik der Finanzmarktregulierung auch bei Immobilien – sind in aller Munde. Damit gerät die Immobilie verstärkt in den Blickfang von Stiftungen – spätestens, nachdem die letzten rentierlichen Rentenpapiere ausgelaufen sind. Studien haben unlängst versucht, ein Bild über das Anlagerverhalten von Stiftungen zu zeichnen. EY befragte beispielsweise 30 Stiftungen jeweils hälftig mit einem Vermögen von unter und über 50 Mio. Euro (Immobilienanlagen von Stiftungen – Umfrage 2015). Wegen der Heterogenität der Stiftungslandschaft war diese Studie sicherlich nicht repräsentativ, lieferte aber dennoch interessante Erkenntnisse. Die Hälfte der Befragten gab an, in den nächsten drei Jahren die Immobilien-Allokation erhöhen zu wollen. Es wurden jedoch auch verschiedene Bedenken gegenüber der Anlage in Immobilien geäußert.

Dieser scheinbare Widerspruch löst sich auf: Die skeptische Grundhaltung betrifft insbesondere die kleineren Stiftungen, die wegen ihres zu geringen Stiftungskapitals und des zu hohen Verwaltungsaufwands von Immobilienanlagen Bedenken vorbrachten. Aus diesem Grund sprechen gerade für solche Stiftungen valide Gründe für die indirekte Immobilienanlage. Eine aktuellere und repräsentativere Umfrage der Gesellschaft Wertgrund kommt zu dem Ergebnis, dass sogar ein Drittel der befragten Stiftungen ausschließlich indirekte Immobilienanlagen tätigen (Breit aufgestellt und auf Sicherheit bedacht. Zum Anlageverhalten deutscher Stiftungen im Immobilienbereich. April 2016.). Für sie alle stellt sich hierbei die Frage, wie sie ganz konkret den optimalen Zugang zu dieser Anlageklasse finden.

„Die Cash-Flows aus der Immobilienverwaltung werden im persistierenden Niedrigzinsumfeld zur Erreichung des Stiftungszwecks an Bedeutung gewinnen. Nicht nur, aber insbesondere für die kleineren und mittelgroßen Stiftungen findet sich in der Fondslösung ein idealer Zugang zu dieser Anlageklasse.“

Tobias Moroni

Vor- und Nachteile der indirekten Immobilienanlage

Die Vorteile des indirekten Erwerbs sind die Nachteile des direkten Erwerbs, aber natürlich auch andersherum. Größter Nachteil bei der indirekten Anlage ist daher sicherlich, dass die Stiftung nicht frei über die Entscheidung in Bezug auf die Strategie der Immobilie ist. Die Kostenstruktur der indirekten Anlage ist von zwei Seiten aus zu betrachten. Wenn auch die Vergütung für das Fondsmanagement sicherlich für sich genommen nachteilig ist, steht ihr doch korrelierend hierzu eine Ersparnis der Kosten für eine eigene Immobilienverwaltung gegenüber. Dafür könnte die Stiftung bei der direkten Anlage wenigstens unmittelbaren Einfluss auf die Immobilienverwaltung nehmen, was insbesondere bei Publikumsfonds kaum möglich ist. Dafür profitieren aber andersherum gerade kleinere und mittlere Stiftungen von Kostendegressionsvorteilen durch Auslagerung operativer Management- und Bewirtschaftungsaufgaben an das Fondsmanagement. Und auch sonst dürften für sie die Vorteile der indirekten Anlage überwiegen: Sie erreichen trotz eingeschränkter finanzieller Möglichkeiten beim Aufbau eines Immobilienportfolios eine sinnvolle Diversifikation des Stiftungsvermögens. Außerdem bekommen sie durch das Fondsmanagement einen Zugang zu erfolgsversprechenden Immobilien. Das „Sourcing“ mit Hilfe eines professionellen Fondsmanagements ist ein essentieller Vorteil bei der Auswahl geeigneter Anlageobjekte, gerade bei derzeit zu beobachtenden heiß laufenden „Verkäufermärkten“.

Umsetzung der indirekten Immobilienanlage

Folglich stellt sich für die Stiftungen die Frage: Wie kann ich die indirekte Anlage in Immobilien in die Tat umsetzen? Dafür bedarf es zunächst einer ersten Einordung der zur Verfügung stehenden Kapitalmarktinstrumente. Immobilienaktien und REITS scheiden auf den ersten Blick aus. Deren Chancen-Risiko-Profil und auch die übrigen Eigenschaften sind eher der Anlageklasse Aktien zuzuordnen. Deshalb stehen Stiftungen die unterschiedlichen Fondsarten offen. Sie alle müssen nur mit Ausnahme des geschlossenen Spezialfonds den Grundsatz der Risikomischung beachten. Somit kann bereits mit dem Engagement in einem Fonds ein Immobilienportfolio mit ausreichend vielen Einzelinvestments aufgebaut werden.  Die Spezialfonds bestechen zwar mit der günstigeren Kostenstruktur und der aktiven Einbindung in die Anlageentscheidungen etwa über einen Anlageausschuss. Bei Club-Fonds beginnen aber die Ticket-Größen, gerade bei offenen Spezialfonds, etwa erst ab 5 Mio. Euro – zu viel für die allermeisten Stiftungen. Ein Blick in die Statistik des Bundesverbands Deutscher Stiftungen von 2016 führt vor Augen, dass 72,2% der rechtsfähigen Stiftungen (Treuhänderstiftungen ausgenommen) gerade einmal ein Stiftungskapital bis zu 1 Mio. Euro verwalten. Lediglich 5,3% haben ein Stiftungsvermögen von mehr als 5 Mio. Euro anzulegen – und selbst dann ist eine sinnvolle Asset-Allokation mit anderen Anlageklassen immer noch nicht erreicht.

Somit dürften größenbedingt für den überwiegenden Teil der Stiftungslandschaft nur Publikumsfonds zur Auswahl stehen. Das Angebot hier unterteilt sich wiederum in offene und geschlossene Immobilienfonds. Bei den geschlossenen Fonds, seit 2013 genauso reguliert nach dem KAGB wie die offenen, handelt es sich um Unternehmensbeteiligungen. Daraus folgt eine nur sehr eingeschränkte Möglichkeit zur Anteilsscheinrückgabe, was für sich genommen bei einem langfristigen Anleger nicht per definitionem nachteilig sein muss. Fungibler ist insoweit die Beteiligung an offenen Immobilienfonds, die der Sache nach Wertpapiere sind. Bei den deutschen (KAGB) offenen Immobilien-Publikumsfonds sind für die Anteilsscheinrückgabe an die KVG die zweijährige Mindesthaltedauer sowie die zwölfmonatige Kündigungsfrist zu beachten.

Die Vielzahl der angebotenen Immobilienfonds legt die Anwendung eines strukturierten Auswahlprozesses nahe. Es empfiehlt sich in jedem Fall eine Analyse der Anlagestrategie, sowie der Verteilung der Immobilien auf geografische Räume und unterschiedliche Nutzungsarten. Eine intime Kenntnis des Fonds ist enorm wichtig vor dem Hintergrund, dass einem Anleger insbesondere in Immobilien-Publikumsfonds später weitestgehend die Hände gebunden sind. Daher sollte eine Strategiedefinition festgelegt und dann nach einem dedizierten Fondsmanager-Auswahlprozess das passende Produkt gewählt werden. Prozessual bietet es sich an, alle mit der Strategiedefinition übereinstimmenden Produkte zu identifizieren (Longlist). Mit Hilfe externer Research-Daten und Daten der Fondsgesellschaft sowie Angaben des Fondsmanagements, das durch Fragebögen vermittelt wird, können die gewonnenen Informationen quantitativ und qualitativ in einem Scoring-System ausgewertet werden. Daran schließt sich eine laufende Begleitung und Steuerung der Immobilienfondsanlage an.

07. November 2016

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Zusammengefasst
  • Die Immobile kann Rentenpapiere nicht substituieren, stellt aber als eigenständige Anlageklasse ein ähnlich konservatives Chancen-Risiko-Profil mit derzeit besseren Chancen in Aussicht.
  • Die meisten Stiftungen haben ein zu kleines Stiftungskapital für eine direkte Immobilienanlage und die damit verbundenen Aufwände und Kosten.
  • Fondslösungen bieten daher einen interessanten Zugang, da mit wenig Kapital ein Immobilienportfolio diversifiziert und Kostenvorteile erzielt werden können.
  • Die Strategiedefinition und ein disziplinierter Fondsmanager-Selektionsprozess sind dabei entscheidend.
Thema

Indirekte Immobilienanlagen

Indirekte Immobilienanlagen sind solche Anlagen, die im Rahmen einer Fondslösung realisiert werden. Sie sind seit Inkrafttreten des KAGB am 22. Juli 2013 ausnahmslos reguliert. Das Spektrum an Investmentvermögen ist breiter geworden. Neben den etablierten offenen Immobilienfonds sowohl als Publikums- wie auch Spezialfonds unterfallen jetzt auch die geschlossenen Beteiligungen der Aufsicht. Dadurch eröffnet sich der Zugang für Stiftungen zu dieser Anlageklasse über verschiedene Arten von Investmentvermögen. Sie alle sind grundsätzlich geeignet, den Anforderungen von Stiftungen an sichere Kapitalanlagen zu erfüllen. Der Aufbau eines Immobilienportfolios mit sinnvoller Diversifizierung bei hohem Kapitalschutz (Aufsicht, Verwahrstelle etc.) ist auch mit vergleichsweise geringem Stiftungskapital darstellbar.

Autor

Tobias Moroni

Tobias Moroni

Tobias Moroni ist Mitglied des Executive Board des Bankhauses und Sprecher des Executive Board Asset Servicing. Zuvor war er Leiter Real Assets Deutschland ebenfalls bei Hauck & Aufhäuser Privatbankiers AG sowie davor Leiter Depotbank-Legal bei der Depotbank von Sal. Oppenheim jr. & Cie. AG & Co. KGaA. Tobias Moroni ist Rechtsanwalt und referiert und veröffentlicht regelmäßig über aufsichtsrechtliche Entwicklungen.

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