REITs: Aktien und Immobilien in einem Produkt

Der Bedarf für Anlagen in Immobilien wächst weltweit, wie Marktzahlen zeigen. Eine interessante Alternative gegenüber Direktinvestitionen in Immobilien stellen börsengehandelte Immobilienaktien (Real Estate Investment Trusts, REITs) dar: Sie verbinden die Vorteile von Aktien (Liquidität, Transparenz) und Immobilien (langfristige Erträge) mit Dividenden in Form von regelmäßigen Mieteinkommen, wie sie Investoren sonst nur von der Anleiheseite her kennen. Einer der wenigen spezialisierten Anbieter im REITs-Segment ist Timbercreek Investment Management, ein weltweit anlegender Immobilien-Asset-Manager kanadischer Herkunft. Luxemburg hat für Timbercreek dabei besondere Bedeutung.

Der Immobilienmarkt wächst – und mit ihm auch die Nachfrage: 2017 erreichten die Transaktionen für gewerbliche und Wohnimmobilien allein in Deutschland ein Volumen von zusammengenommen 72,8 Milliarden Euro und damit den zweithöchsten Wert nach dem Rekordjahr 2015 (79 Milliarden Euro).[1] Auch aus anderen Ländern ist ein Anstieg beim Handel mit Immobilien zu verzeichnen, aus dem sich Investmentchancen ergeben, etwa in Spanien, Kanada sowie in einigen asiatischen Märkten wie Japan, Hongkong und Singapur.[2]

Aufgrund der hohen Investitionstätigkeit im weltweiten Immobiliensektor, der daraus folgenden steigenden Preise und des knapper werdenden Angebots ist es für viele Investoren allerdings nicht mehr möglich, noch ausreichend Immobilien an guten Standorten direkt zu erwerben. Doch Immobilien stellen gerade für institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen eine immer wichtigere Anlagealternative dar.

Eine Möglichkeit, um von diesem anhaltenden Trend zu profitieren, sind Anlagen in börsengehandelten Immobilienaktien (Real Estate Investment Trusts, REITs). Ihre Struktur ist steuereffizient, und obwohl die spezifischen regulatorischen Rahmenbedingungen von Land zu Land variieren, verbindet alle REITs ein Element: Erträge werden durch Mieten oder Pacht von Immobilien generiert, die man besitzt oder verwaltet.

Eintauchen in lokale Immobilienmärkte und dabei Barrieren überwinden

REITs sind ein relativ leicht zugängliches und effizientes Vehikel, um weltweit in Immobilien zu investieren, und sie stehen stellvertretend für den Immobilienmarkt als Ganzes. Sie ermöglichen es Anlegern, in lokale Immobilienmärkte einzutauchen und bestehende Markteintrittsbarrieren zu überwinden.

Auch sind die Erträge attraktiv: 2017 lagen die Gesamterträge bei weltweiten REITs bei 11,4 Prozent (auf US-Dollar-Basis).[3] Für das laufende Jahr geht Timbercreek von einer Ertragsbandbreite von 8 bis 10 Prozent aus.

REITs bringen somit eine Reihe von Vorteilen mit sich, die sie in einer, für viele langfristig orientierte Anleger idealen Position zwischen Aktien, Anleihen und Immobilien ansiedeln: Sie bieten Kapitalerhalt, ein stabiles Einkommen und attraktive Gesamtrenditen und schützen gleichzeitig vor Marktvolatilität und langfristigen Einflüssen wie steigenden Zinsen und Inflation.

US-REITs während Zinserhöhungsphasen seit 1994

Die Nachfrage nach REITs steigt – nur in Deutschland noch nicht

Während die Nachfrage nach und das Angebot von REITs insbesondere in Nordamerika und in Asien immer größer werden, ist Deutschland noch einer der wenigen Märkte, in denen REITs schwach vertreten sind. Hier dominieren neben den Direktanlagen weiterhin die offenen Immobilienfonds – trotz ihrer zum Teil recht hohen Bruttoliquiditätsquote von durchschnittlich 20 Prozent Anfang 2018 und ihren relativ geringen Renditen von unter drei Prozent.[4]

Seit Herbst 2016 ist jedoch Bewegung in den weltweiten REITs-Markt gekommen: Im September 2016 stuften die Index-Anbieter MSCI und S&P Dow Jones REITs als elften und neuesten Sektor innerhalb des „Global Industry Classification System (GICS)” ein. Bis dato stecken drei der insgesamt 28 Billionen US-Dollar, die weltweit in Immobilien angelegt sind,[5] in öffentlich gelisteten Immobilienportfolien wie REITs.

Falls die separate Gewichtung von REITs im neu eingeführten GICS-Sektor auch in den Portfolien von institutionellen Anlegern erfolgt, wird dies nach Schätzungen von Timbercreek Nettomittelzuflüsse von mehr als 100 Milliarden US-Dollar bedeuten – fast fünf Prozent der Marktkapitalisierung aller an der Börse notierten REITs in den entwickelten Märkten.

Fondsauflage „made in Luxembourg“

Timbercreek hat in Luxemburg derzeit zwei alternative UCITS-Fonds registriert. „Luxemburg ist für Timbercreek ein bevorzugter Ort, um weitere Timbercreek-Fonds aufzulegen“, sagt Claudia Reich Floyd, Portfoliomanagerin für globale Immobilienaktien und Leiterin von Timbercreek in Deutschland. Das gilt sowohl im Publikumsfondsbereich (UCITs) als auch bei der Nutzung von Luxemburger Alternative Investment Fund Managers (AIFM) für das indirekte Immobiliengeschäft von Timbercreek mit Wohnimmobilien.

„Durch das gute regulatorische Setup des Standorts Luxemburg, die Professionalität der Verwalter/AIFMs und der modernen Finanzaufsicht Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF) ist Luxemburg unserer Meinung nach der beste Fondsstandort in Europa bzw. in der Europäischen Union“, so die Portfoliomanagerin.

Als externer Manager mit weltweiter Immobilienaktienexpertise findet Timbercreek im deutschsprachigen Raum zusehends Anerkennung: So erhielt das Unternehmen im Herbst 2016 ein Mandat über 40 Millionen Euro von der Bayerischen Versorgungskammer (BVK) für einen geschlossenen kanadischen Wohnimmobilienfonds. Und im Sommer dieses Jahres wurde Timbercreek vom Schweizer Family Office Stephan Kehrli Friends & Family Office damit beauftragt, einen Publikumsfonds für globale Immobilienaktien zu managen.

„Damit hat Timbercreek sein Kerngeschäft aus Kanada seit der Firmengründung 1999 erfolgreich nach Deutschland und in den deutschsprachigen Raum gebracht“, erklärt Claudia Reich Floyd.

 

24. September 2018

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Claudia Reich Floyd

Claudia Reich Floyd ist Portfoliomanagerin für globale REITs und Leiterin des Deutschlandbüros von Timbercreek in Hamburg. Sie entwickelt, gemeinsam mit ihren Kollegen im Stammhaus in Toronto, neue Immobilienaktien-Strategien für europäische Kunden und kümmert sich um deren Betreuung sowie die Auflage von REITs-Fonds. Claudia Reich Floyd ist Mitglied im Investmentkomitee der Afiaa, eine Stiftung für globale Immobilieninvestitionen Schweizer Pensionskassen, und Direktorin eines Luxemburger Fund-of-Fund für Anlagen in Private-Equity-Immobilienfonds. Sie ist Diplom-Kauffrau mit einem Abschluss der Universität Köln; zu ihren früheren beruflichen Stationen gehören unter anderem Citigroup Property Investors und 4IP Management / Sal Oppenheim.

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