Walkability als Trend für Immobilienportfolien

„Walkability“ heißt der Trend, der den Wunsch vieler Menschen nach möglichst vielen Destinationen in kurzer Distanz beschreibt. Warum man solche gesellschaftlichen Entwicklungen beim Management von Immobilenfonds berücksichtigen sollte, erläutert André Zücker, Mitglied der Geschäftsleitung der KGAL Investment Management GmbH & Co. KG, im Interview mit FondsTrends.

„Wir leiten unsere Immobilien-Strategie aus langfristigen demografischen Trends ab.“

André Zücker

Herr Zücker, Sie sehen einen Trend hin zu mehr Mobilität in Fußweite. Wie lässt sich dieser beschreiben?
André Zücker: Lange Zeit ist man lieber Auto gefahren als Bus oder Bahn, aber das verändert sich gerade. Die Menschen zieht es in die Stadt, und dort wollen sie Arbeit und Freizeit effizient miteinander verknüpfen. Vor allem junge Menschen, die für viele Unternehmen aufgrund ihrer Ausbildung und ihres Fachwissens als begehrte Talente gelten, möchten dort, wo sie ihren Beruf ausüben, auch einkaufen, Arzttermine wahrnehmen, Freunde und Kollegen treffen sowie die Kinder in den Kindergarten oder zur Schule bringen. Oft sind beide Elternteile berufstätig. All das soll am besten in Fußweite machbar sein. Deshalb nennen wir diesen Trend „Walkability“.

Welchen Einfluss hat „Walkability“ auf die Strategie im Fondsmanagement?
André Zücker
: Wir glauben fest daran, dass man auf lange Sicht nur erfolgreich investieren kann, wenn man langfristige gesellschaftliche Entwicklungen berücksichtigt. Deshalb verfolgen wir mit dem KGAL Walkable Office Fund eine Core-plus- bis Value-add-Strategie und legen den Fokus auf Büroimmobilien an „Walkability“-Standorten in starken Städten. Das bedeutet, wir achten auf eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Verfügbarkeit von Einkaufs- und Dienstleistungsmöglichkeiten, die Nähe zu öffentlichen Grünflächen oder auf das Image als sichere und freundliche Umgebung. Neben der Lage hat auch das Wachstumspotenzial der Mieteinnahmen Priorität.

Objektbeispiel für Walkability: Jahreszeitenverlag in Hamburg. Bildrechte: KGAL/Thomas L. Fischer

Steigt die Bedeutung dieser modernen Auswahlkriterien allgemein beim Management von Immobilienportfolien?
André Zücker
: In Zeiten, in denen jeder Investor nach Erträgen sucht, werden immer unterschiedliche Strategien ausgearbeitet, um eine höhere Rendite zu erzielen. Teilweise geraten dabei die höheren Risiken solcher Strategien in Vergessenheit. Die KGAL setzt auf langfristige Kundenzufriedenheit statt kurzfristige Verkaufserfolge und investiert deshalb gezielt in Immobilien, die nachweislich auf lange Sicht eine gute Performance aufweisen werden. Wir leiten unsere Strategie ausschließlich aus langfristigen sozialen und demografischen Trends ab. Dies verspricht eine dauerhaft stabile Fondsperformance.

Gibt es weitere Beispiele dafür, wie sich die Suche nach passenden Immobilien aus Sicht der Fondsmanager in den letzten Jahren verändert hat?
André Zücker: Es wird immer schwieriger, besonders in Deutschland gute Immobilien zu vertretbaren Preisen zu finden. Viele Manager weichen deshalb von ihren Anforderungsprofilen sehr weit ab, um die versprochene Rendite weiterhin zu erwirtschaften. Die Folge ist, dass in Zyklen steigender Preise in engere Märkte und höhere Risikoklassen investiert wird. Diese Strategie rächt sich bei konjunkturellen Schwankungen. KGAL setzt immer auf langfristige Trends und weicht davon auch nicht ab. Der Beweis ist eine Vermietungsquote von durchschnittlich über 97 Prozent über das gesamte Portfolio über die letzten zehn Jahre.

20. Juli 2017

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Autor

André Zücker

André Zücker, Jahrgang 1974, ist seit dem 01.03.2015 Mitglied der Geschäftsführung der KGAL Investment Management GmbH & Co. KG und in dieser Position verantwortlich für den Bereich Real Estate. Zudem ist er innerhalb der KGAL Investment Management GmbH & Co. KG für die Bereiche IT, Sales und Strategic Research zuständig.

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